实录：打造老年无忧生活之城 访北京太阳城老总

2006-7-31 20:06:25

北京太阳城，地处驰名中外的京城北郊昌平区小汤山镇,是国内最大、设施最完善、住宅类型最齐全的老年人居住社区。

　　北京太阳城毗邻温榆河高标准绿色生态走廊，百里长河、万亩草坪、景色优美宜人，空气清新舒适，交通便利。

　　“造一座金色的城池，在这里，装载着所有幸福老人的尊养、健康、快乐”是北京太阳城国际化老年寓所的建筑初衷。“孝道、仁德、诚信”，是北京太阳城独特的理念。他们以高品质的服务，健康纯净的地理环境、完善的配套设备、先进的管理理念打造了一个真正的“健康、快乐、无忧”的国际化老年之城。

　　北京太阳城自推出之日起，就受到了社会的广泛关注和认可，一期二期已经售罄,三期已于2006年5月20日开盘销售，特别邀请到北京太阳城房地产开发有限公司董事长, 宝氏华商集团董事长朱凤泊先生做客演播室，就三期情况进行在线交流，并和大家分享做大做好老年产业的心得。敬请关注。

　　时间：7月27日下午14:00－15:00

　　地点：北京海淀区中关村东路1号院威新国际大厦（查看地图）12层 搜狐嘉宾聊天室

　　嘉宾：宝氏华商集团董事长 朱凤泊

　　主持人：焦点房地产网 陈萍丽

█ 现场图文实录

　　【主持人】：各位搜狐网、焦点房地产网的网友大家下午好，欢迎光临搜狐聊天室。

　　今天邀请到的嘉宾是宝氏华商董事长，北京太阳城房地产开发有限公司董事长朱凤泊先生，欢迎朱先生。

　　【朱凤泊】：大家好。

　　【主持人】：众所周知，我国是老龄人口的大国，中国在1999年就步入老龄化国家，北京也在1999年步入老龄化城市。中国60岁以上人口现已达到1.45亿，据预测，到2010年，我国老年人口将达到1.7亿，约总人口的12.5%；如此众多的老龄人口，其护理和居住的需求是块很大的市场。传统的公益性质的养老机构，不管在供求比例还是在服务设施方面都很难满足市场需求。老年地产作为相对比较高端的产品就应运而生。北京太阳城，作为国内知名的老年人居住社区，从推出之际便受到广泛关注，一期、二期已经售罄，今年5月份又推出了第三期产品，下面有请朱凤泊先生就三期的整体情况做一些介绍。

　　【朱凤泊】：北京太阳城老年社区是分步、分阶段发展的。我们早在2001年4月就开始动工，2003年的3月31号实现了一期老年住宅的入住，又在今年年初完成了二期的建设和入住，早在去年便开始启动三期。三期是太阳城住宅面积最大的一部分，北京太阳城总建筑面积是30万平方米，一期占据了15万平米，但是住宅部分仅有6万平米，整个二期和三期相加是15万5千平米。而二期只有两万多平米，有13万多平米是三期。所以三期是北京太阳城最大的地区。

　　去年三期开始启动之后，由于太阳城的配套设施已经相继投入使用，对三期的购买来讲，形成了很好的推动。太阳城三期不仅从户型上要做到使用合理，使用方便，同时还注重了景观设计。在三期的中心部分我们开挖了大型的人工湖，这个人工湖和一期形成沟通，构成一个如意形的人工湖，这个景观寓意着老年生活称心如意。整个太阳城占地面积是42万平方米，但是建筑面积是30万，所以它的容积率是比较低的，绿化率是比较高的。为了提高绿化率，在购买这块土地的时候，不仅购买了450亩的建设用地，还同时购买周边将近200亩的土地作为绿化配套。社区形成之后，能够体现出来低密度、高绿化率、景观具有特色的特点。

　　太阳城在配套设施上非常齐全，有医院、超市、温泉会馆、老年人的文化宫，还有国医堂等等。这些对三期房子的购买人群来说，能使他们对项目更有信心。

　　【主持人】：据了解，北京太阳城的产生还是有一段故事的，而且太阳城的建设也借鉴了其他国家的先进经验。这方面您能不能介绍一下，您当时怎么有这个构想，要做这样的社区？这个项目名称的由来是什么？

　　【朱凤泊】：北京太阳城老年社区是先有社区的概念设想，后有的名称。我们做老年社区，确实正像你说的，是集合了中国的国情、文化理念和传统，同时还借鉴了国外先进的老年社区的运作方式。应该说北京太阳城是集大成者，是中外先进的东西或者说我们认为比较先进的东西的集合。

　　如何把项目名称进行最终的定位，我们确实下了一番苦工夫，比如请了一些老年人方面的专家，也找了一些老年消费群体进行了一些座谈，最后我们才命名为北京太阳城。我们抓住这三个字，一个是“太阳”寓意着永恒的温暖，对人类永恒的关怀，我们把太阳的温暖送给老年人，也把永恒的孝道文化敬献给老年人，所以太阳城体现出一种永恒的精神。另外在西方的一些文化中，也把太阳作为他们追求的目标或者一种意念。

　　16世纪末、17世纪初，意大利有一个哲学家叫托马斯康姆瑞拉。当时的社会历史背景是刚刚从奴隶制走向封建制，人们对生活有一种向往，向往一种充满仁爱、幸福，没有剥削、人和人之间关系很密切的生活。但是当时的社会没有，于是这个哲学家就写了一本小说叫《太阳城》，这个《太阳城》当时不仅在意大利，而且在全世界引起了轰动。因为在他的世外桃源里构造了一个太阳城，在这个太阳城里，人们的彼此之间是平等的，是仁爱的，没有阶级剥削、压迫、欺诈。这个小说出台以后，人们非常向往小说中构造的这种生活，结果这个小说在全世界轰动了。直到现在，西方的文化领域中对太阳神有两个称谓，一个是阿波罗，是太阳神，另一个就是托马斯，正是因为《太阳城》这本小说打动了人。

　　太阳城在当时只是一个空中阁楼，只是一个设想，但是我们把太阳城这种仁爱的理念，在东方在中国在北京，把它建设成了。想起来没有任何一个名字比太阳城更贴近老年人的生活，老年人也喜欢太阳城这个名字。所以北京太阳城作为一种文化的延续和文化的发展，从今往后有几十年上百年的底蕴，希望这个太阳城会在社会上发扬光大。

　　【主持人】：看来太阳城这个名称的确寓意深远。北京太阳城的二期有个很好听的名字叫金色池塘，美国有部同名电影，讲述了一个很温馨动人的关于老年人的故事。刚才您也介绍到，规划里会挖掘一个池塘，寄托对在此居住的老年人生活称心如意的祝愿。金色池塘这个名称是否和这部奥斯卡获奖电影有关，还是有其他的含义？

　　【朱凤泊】：其实金色池塘这部电影很多人都看过，特别是中老年人都看过，不仅是因为它获奖才吸引人，故事本身就很打动人。在一个很美丽的地方，一片湖泊的岛屿之间，有一块特别好的地方，是一家人生活的栖息地，有三代人到那里去度假、休息，实际上也是他们自己的房子。这故事演绎了三代人的隔阂，由于生活上的切入点不同，生活理念的不同，而形成各种各样矛盾，这些矛盾在这个家庭中交织在一起，使这个家庭有一种跳跃式的生活方式，要么就是一赌气之下，女儿离开父母，要么就是父母，两个老人单身生活。但是通过这一家人在金色池塘的生活过程中，身边发生的一些事情，比如说第三代人来到金色池塘，来到爷爷奶奶身边，发生一些曲折的故事，包括一些惊险的，钓鱼船翻了，还有老人在水里困了多半夜，还有老人对女儿的理解……通过这些曲折的故事，最后形成了家里人的融合。故事情节不多，电影里总共出现不到十个人，但是这个故事演绎的是人生，演绎的是家庭，演绎了几代之间的关系。

　　我们太阳城应该是个和谐的社区，就像金色池塘这个家庭一样，在这里生活的老人会真正切身体会到我们之间就像个家庭一样，而且关系非常密切，既有协作又协助。在我们太阳城已经入住的老人中就有这样的例子：有个老人早晨晨练，把钥匙落在家里，别的老人就去找物业，让物业赶紧想办法进屋拿到钥匙；还有的老人把早餐做好，请他去吃早餐；另一些人去劝慰他。很快我们物业人员就赶到了，从窗户进去，把钥匙拿出来。这位老人感到非常温暖，这正是金色池塘所要烘托出来的和谐氛围。在北京太阳城，这样的事情几乎每天都在发生。所以太阳城里大家觉得就像一个亲情社会一样，彼此之间都嘘寒问暖，比如走在社区里，生人和生人之间都要打招呼，我们工作人员见到老人都是以叔叔阿姨来称谓，就像一个家庭一样。

　　我们想，叫金色池塘也好，拿如意湖来比喻生活的如意也好，其实最终目的是让我们的生活质量得到提高，这种生活质量的提高要装进一个灵魂，这个灵魂就是人的尊严，相互尊重，相互帮助，才能使生活得到升华，使人进入一个生活的最高阶段，金色池塘所追求的正是这个，太阳城也正是这样的理念。

　　【主持人】：现在很多项目的开发商和业主之间关系都比较紧张，但我们在焦点房地产网的业主论坛里浏览北京太阳城业主的贴子时，发现业主们在提到一些问题时，都能直接说出朱总的名字。例如有段时间饭菜的质量稍有些下降，马上有业主说，希望向朱总反映，帮我们解决问题。当时印象非常深刻，因为现在业主能直接叫出项目老总名字的还真不多，而且他们愿意在有问题时与开发商老总沟通，这种和谐的氛围真是比较难得。那么这种和谐氛围的营建，除了您刚才所说的相互尊重，相互帮助，您们还做了其他哪些工作，才能达到这个效果？



　　【朱凤泊】：房子、社区仅仅是一个载体，人们要在这个载体里生活。生活当中各种日常琐碎的事情都会发生，包括吃饭、行走、娱乐、健身，北京太阳城正是考虑到适合老年人在这里的生活，所以北京太阳城要做三件事情，第一件事情就是要建完全配套的适合老年人生活的社区，比如说1996年颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，这个法规有一个根本的宗旨就是五个老，“老有所养，老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”，医疗是重中之重，作为老年社区是离不开医疗保障的，我们在太阳城做了一万多平米的医院，这个医院具有门诊治疗、抢救、健康咨询、安养四大功能，使老年人生活在这里踏实、放心，因为有白衣天使守护他的健康。从身体健康这方面入手，有好的身体，才有健康长寿以及其他。

　　我们装进的第二个东西就是精神赡养。老年人在这里有充足的时间，因为从岗位上退下来，在家赋闲，但是在太阳城，他们是闲不住的，我们给他们安排了近30个老年人活动组织，有合唱团、时装队、棋牌社、游泳队、高尔夫队等等，让他们的精神生活特别充实。

　　不仅如此，我们还装进了第三个内容，就是人们的根本需要，就是一个孝道文化，亲情服务。太阳城开发公司有六字文化理念：孝道、仁德、诚信，对老年人第一讲孝道，讲仁德，讲诚信。在社区里，我们和老年人之间形成的关系就像父母和儿女的关系，把太阳城的老年业主当做我们的父母，我们自己就是他们的儿女。比如说有些老年人的子女在国外或者说在北京市以外的其他地方工作，有些节假日子女赶不回来，我们就和老年人一起过。每年的八月十五，我们高管人员放弃了和家庭的中秋团圆，和老年人一起过中秋节。大年三十的晚上，一般人都和家里来吃年夜饭，而我们是和老年人一起包饺子，一起度过大年三十儿。

　　我们经常收到海外的来信，例如从美国、加拿大、德国寄来的信，有些老人的子女非常感动，说你们做的事情是我们儿女想做而力所不能的。我们的一切行动要深入人心，只要把老人真正当做你的父母，就没有做不好的事情。在太阳城之所以能够形成和谐的氛围，就是你要真心实意的，真诚地去对待老人，你做的事情到位了，你的硬件、软件，刚才说的三个方面都要装载进去，这就是太阳城的生命。

　　【主持人】：在北京，北京太阳城是第一个明确提出要做老年社区这样一个概念的。纯老年社区以前在中国可能没有前例可循，它和传统的住宅项目相比有什么不同的特点，建设过程中有什么困难，或者说有一些什么经验呢？

　　【朱凤泊】：北京太阳城也是我们做的第一个项目。应该如何做或者做成什么样，才能深受老年人的喜欢，或者真正成为名副其实的老年社区？我们在动手之前，起码做了一年多的市场调研，应该说功夫不负有心人，只要你认真了，全社会会帮助你构想。我们找过中国老龄协会，找过中国老龄科研中心，还有中国老教授协会，我们相继找了一百多个老年组织，还有一些老年人活动的松散型的场所。比如景山合唱团，每周六、周日老年人到那里自发地唱歌，我们背上矿泉水去找老年人，告诉他们我们想做一个老年社区，如何做？请叔叔阿姨帮我们想一想。这样做便集合了社会的力量，协调建设太阳城的发展模式。

　　简单说起来，应该是三种内容支撑了太阳城，包括两个形态：硬件上讲，是应该符合老年人的生理条件和心理条件的，人无外乎就是生理生活标准、心理生活标准，按照这两个标准，我们一个是按照两个法规，刚才介绍了一个--老年人权益保障法和老有原则；另一个是96年颁布的中华人民共和国老年人建筑设计规范，从硬件设计方面来讲，是按照这个规范来设计的，无障碍设计，安全便捷，这方面有具体的要求。围绕着五个老有原则，精神赡养、生活照料的设施要齐全，医院又是重中之重。上面说的是第一个形态，这个形态的出现是严格按照老年人的生理、心理条件来设计的。

　　第二个形态，就是充分把老年人组织起来，让他们在这里不仅仅是被动接受生活照料，而是让他们主动起来，向生活进行挑战。比如说很多老人在年轻时代有一种向往，有一种理想，但是由于家庭、工作带来的压力，有些想法、愿望没有实现。但在老年这个阶段，在太阳城，他是可以实现这些愿望的。比如说有些老人喜欢书画，过去没有这个时间，但是在这里我们就有老师教他书画。有的老人喜欢一些棋牌类项目，在这里他有棋牌的天地，有几种甚至十几种棋牌，如桥牌、麻将牌、象棋、跳棋等等。还有些老人喜欢做裁剪，服装设计，我们这里就有这样的班底来教他，还有老人喜欢唱歌跳舞，我们就组织有合唱团、舞蹈队、时装队。我们年龄最高的有78岁老人走向T型台，走时装步，他们非常喜欢。过去由于生活条件和工作条件的限制，他们没有得以实现一些愿望，现在他们返老还童了，生活得非常好。我们除了硬件，配套设施齐全这第一个形态，还要有第二个形态，就是把他们组织起来，让他们的精神生活非常充实。

　　第三个就是文化传统，中国有五千年的孝道文化。现在中国政府正在提倡搭建和谐社会，联合国也有一个关于老年人的宣言，联合国第二届世界老年大会形成一个宣言，这个宣言就是“建立不分年龄，人人共享的社会”，和我们中国政府提出的和谐社会以及我们讲到孝道文化是一致的。所以我们在太阳城里，真正用亲情来搭建和谐，用亲情来搭建人人共享的社会。两个形态加上一个精神理念，最后使得老人在这里生活得非常充实，非常满意。

　　【主持人】：您们组织了那么多的活动，而且要持续不断地进行，这需要有一支相当大的队伍来组织这个事情，确实非常耗人力、物力和财力，您是通过什么形式实现的呢？是北京太阳城自己有这样的团队吗？如果是，又是以什么方式组织的呢？

　　【朱凤泊】：通常来说，房地产项目建设完后会交给物业公司。我们看了看，在中国任何一个物业公司都做不了老年社区的物业管理。因为老年社区不仅仅是对物的管理，更多的是对人的服务，物业公司的工作远远不能达到老年社区的需求。所以我们自己就成立了物业公司，这个物业公司除了通常的物业公司所进行的事情，更重要一个内容就是对老年，对人的服务。我们有公共服务部，有专门的人马为老年人服务，不仅如此，在太阳城还有另外一种居住的形态，就是租住式的银龄公寓。在银龄公寓里有一支队伍，对社区的老年人提供服务，比如三期明年就能入住了，三期的老人来了以后，肯定会像二期、一期老人一样，基本不在家里做饭了。我们在银龄公寓做了老年人的营养餐厅，花很少的钱能吃很好的饭，这通常来讲不是物业公司能做到的。

　　我们一方面对租住的老人提供服务，给他们做饭，同时拿出另外一块地方让社区的老人也在这里吃饭，他们吃饭价位很低，但是质量并不低。我们对老年人的营养配餐每顿饭有四五个菜可供他们选择，一般他们一顿饭吃两个菜够够了，一个菜是一个小碗，就是一块钱，三个菜是三块钱，再加上主食，喝点汤，一顿饭4块钱就够了，在搜狐大厦办公，你们可能有送餐的，我想最低是6块、8块，甚至是10块，没准还12块，可是我们老年人花4块多钱就能吃到不低于8块钱的标准。

　　在北京太阳城，有些老人买了房以后，我们是送精装的，连厨房设备都全送。结果他们给拆掉了，因为根本不做饭。一日三餐都在银龄公寓，在老年人的营养餐厅吃饭。风雨无阻，特别是有时候刮大风、下大雨，一个电话就把餐叫到家里去。平时他们愿意出来遛遛弯儿，但是赶上天气恶劣的时候，我们送餐可以送到家里。

　　【主持人】：用这么低的价钱为老年人提供这样质量的餐饮服务，你们的运行费用想必很可观！

　　【朱凤泊】：我们是一个企业，不是一个慈善机构，作为企业是要赢利的，我们的赢利点是从规模经营，特色服务，以外养内这几个方面来调剂对内的成本。比如说银龄公寓餐厅，还有零点餐厅，就是会议包桌等等，全部是按照市场价格来收费的，这个价格是有赢利的，可以将人工的成本从这部分掰出来，相当于老年人吃饭那里没有人工成本，因为他们同时还做别的菜。看起来是4块钱，这里首先去掉了人工成本。再有我们搞规模化经营，如果每餐只为8个10个人做饭，这么低的人数我们是赔钱的，可是我们为几百人做饭，由于有规模，就形成了利润。

　　在太阳城除了有很好的为老人服务的理念，还有科学的管理，我所说的科学管理就是在成本运营上进行严谨的管理，还是有赢利的。我们找准赢利点，既可以做好对老人的亲情服务，又可以实现企业的长远发展。


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